Partie commune ou partie privative

PARTIES COMMUNES ou PARTIES PRIVATIVES ?

A qui incombe la réparation d'un équipement endommagé dans une copropriété ?

Au copropriétaire s'il s'agit d'une partie privative ou à la copropriété s'il s'agit d'une partie commune. Comment distinguer les unes des autres ?

Contrairement à une idée très largement répandue, les parties privatives d'un appartement en copropriété ne sont pas forcément celles qui se trouvent à l'intérieur du logement.

I - La réponse se trouve dans votre règlement de copropriété

Pour savoir à qui incombe la réparation d'un équipement endommagé dans une copropriété il faut rechercher la réponse dans le règlement de copropriété (RCP). C'est lui qui distingue les parties communes des parties privatives.

Mais il arrive que le RCP ne liste pas tous les éléments de l’immeuble. C’est ainsi que seront presque systématiquement oubliés du règlement de copropriété l’interphone, le robinet d’arrêt de l’appartement les bouches et conduits de ventilation, etc…

Le RCP ne dit pas non plus précisément où s'arrête la partie commune et où démarre la partie privative.

Par exemple, il pourra faire apparaître au chapitre des parties communes les conduites d’alimentation d’eau et faire apparaître au chapitre des parties privatives les canalisations d’eau des appartements sans pour autant préciser de quel côté se trouve le robinet d’arrêt de l’appartement : partie commune ou partie privative ?

Quelques exemples de parties communes

Sont généralement communes les parties du bâtiment réservées à l’usage de tous les copropriétaires.

En cas de silence ou de contradiction du règlement de copropriété, l’art. 3 de la loi donnera sa définition des parties communes : Le sol en tant que terrain, les jardins et voies d’accès

Toutefois, certains jardins sont à usage privatif. Ils sont souvent fermés et possèdent une quote-part de millièmes. Dans ce cas, l’entretien du jardin doit être supporté par le copropriétaire qui en a la jouissance

- Le gros œuvre du bâtiment, plancher et plafond

Il est indispensable au maintien de l’immeuble, ce qui exclu les cloisons intérieures même séparant deux appartements (mitoyennes), les revêtements de sol (moquettes, parquets, carrelage) même s’ils sont collés au plancher.

- Les toitures terrasses

Elles assurent le clos de l’immeuble donc l’étanchéité ce qui exclu aussi le revêtement des terrasses (privatives). Il y a malgré tout obligation pour l’occupant de nettoyer la terrasse pour assurer le bon écoulement des eaux de pluie.

- Les éléments d’équipement communs

Tel que l’ascenseur, le chauffage collectif (chaudière et colonne montantes), les gaines vide ordures, les compteurs d’eau s’ils ont été posés par l’assemblée générale et aux frais de la copropriété, les antennes collectives jusqu’aux répartiteurs situés sur les paliers d’étage, la V.M.C, la serrure de porte d’entrée, la platines de rue d’Interphone ou digicode …

Attention aux réseaux de chauffage: Certains RCP (rare) prévoient que sont communes les canalisations horizontales alimentant les appartemens ainsi que les radiateurs, voire les robinets thermostatiques.

- Les canalisation d’alimentation ou d’évacuation d’eau, cheminée

Ce sont généralement les colonnes verticales qui alimentent les appartements jusqu’au robinets d’arrêts.

Pour des raisons d’organisation, la recherche de fuite sera souvent commandée par le syndic même s’il suppose que la fuite se situe sur une partie commune.

- Les espace commun, locaux communs

D’une manière générale, ce sont tous les espaces qui ne sont pas réservés à l’usage exclusif d’un copropriétaire.

Le copropriétaire doit demander l’accord de l’assemblée pour effectuer des travaux à ses frais sur les parties communes.

Quelques exemples de parties privatives

Elles ne sont pas listées par la loi.

Sont généralement reconnues parties privatives dans les règlements de copropriété :

A l’intérieur des appartements :

Cloisons intérieures qui ne font pas partie du gros œuvre,
Revêtement de sol et enduits, décoration,
Equipement de sanitaire, de chauffage privatif (chauffe-eau, radiateurs), bouche de ventilation V.M.C ...) et d’électricité (prises, interrupteurs, combinés d’Interphone)
Robinetterie, canalisations ne desservant qu’un seul local, même si elles sont encastrées dans les dalles (parties communes ).
Les robinets d’arrêt sont normalement privatifs car reservés à l’usage exclusif de chaque copropriétaire.

- A l’extérieur des appartements

Boites aux lettres, sonnettes, câbles d'interphones ...

- Formant les limites de l’appartement

Portes palières
Volets, stores
Gardes corps
Fenêtres et bâtis

La rénovation de ces éléments peut être intégrée à des travaux décidés en assemblée générale pour des raisons d’harmonie. Pour les mêmes raisons, le copropriétaire doit demander l’accord de l’assemblée pour peindre, par exemple, ses fenêtres.

II - La loi complète le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est rédigé par un notaire qui utilise généralement toujours la même trame. Il ne prévoit pas tous les cas de figure, il est rédigé sans tenir compte des spécificités de votre immeuble et sans connaître ses équipements.

Il lui arrivera aussi d’être contradictoire c’est-à-dire qu’il fera apparaître un élément dans le chapitre des parties communes mais aussi dans celui des parties privatives.

Dans ce cas (seulement), il faudra se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

L'art. 2 de la loi du 10/07/65 dispose que "sont privatives les parties des bâtiments réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé".

A contrario, les autres parties du bâtiment sont réputées communes et servent à toute la collectivité.

Exemple : votre robinet d’arrêt ne sert qu’à fermer l’alimentation en eau de votre appartement. Il est donc réservé à votre usage exclusif. C'est donc un élément privatif.