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Loi ALUR et copropriété : les principales mesures qui s'appliquent dès l'entrée en vigueur de la loi

Source FNAIM du 28/02/2014

La loi ALUR consacre de nombreux articles à la réforme de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. L’entrée en vigueur des nouvelles dispositions est échelonnée dans le temps : certaines sont d’application immédiates, d’autres sont reportées à une échéance ultérieure ou à la parution d’un décret. Revue de détail des principales dispositions qui vont s’appliquer dès la publication de la loi au Journal officiel.

Soulignons qu’à l’heure où nous écrivons ces lignes, le projet de loi ayant fait l’objet d'un recours devant le Conseil constitutionnel, nous ignorons sa date de parution au Journal officiel.

- Sur les principales mesures modifiant la loi du 10 juillet 1965, cliquez ici
- Sur l’immatriculation des syndicats des copropriétaires, cliquez ici

> Obligation d’assurance pour tous les copropriétaires (art. 9-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Un nouvel article est créé obligeant les copropriétaires, qu’ils soient ou non occupants, à souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont ils doivent répondre.

Le copropriétaire bailleur aura donc l’obligation de souscrire une assurance non occupant, plus couramment appelée « PNO ».

Enfin, il est précisé que le syndicat des copropriétaires est également tenu de s’assurer contre ces mêmes risques.

A cet effet, le syndic est tenu de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de souscrire une assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée, le syndic peut lui-même souscrire cette assurance au nom du syndicat.

> Mise en concurrence du syndic provisoire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965)

Le syndic provisoire, qui est désigné par le règlement de copropriété ou par tout autre accord, ne peut dorénavant être maintenu en place que par une décision de l’assemblée générale après mise en concurrence de plusieurs contrats de syndics. Cette mise en concurrence doit être réalisée par le conseil syndical s’il en existe un, ou par des copropriétaires.

> Dispositions spécifiques pour les petites copropriétés (art. 17-1-1 de la loi du 10 juillet 1965)

Ce nouvel article instaure un régime particulier pour les petites copropriétés comportant moins de 10 lots à usage de logements, bureaux ou commerces et dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Ces copropriétés peuvent bénéficier des mesures suivantes :

- La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d’adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l’article 25-1.

- Lorsque l’assemblée générale du syndicat a décidé d’adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l’article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. Dans ces conditions, la désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l’article25. L’assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d’empêchement de celui-ci.

- Le syndic et son suppléant sont l’un et l’autre révocables dans les mêmes conditions. L’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat.

- En cas d’empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l’immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l’initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l’immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

> Obligation pour le syndic bénévole d'être obligatoirement copropriétaire (art. 17-2 de la loi du 10 juillet 1965)

La fonction de syndic bénévole ou coopératif est désormais réservée exclusivement au copropriétaire qui dispose d’au moins un lot (peu importe la destination de ce dernier) dans l’immeuble qu’il est amené à gérer.

> Externalisation des archives (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965)

Le syndic doit soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 25, la décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat. Notons qu’une telle décision ne peut donner lieu à une rémunération complémentaire au profit du syndic.

> Carnet d’entretien (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965)

Le carnet d’entretien qui est établi et mis à jour par le syndic doit désormais être mis à la disposition auprès des copropriétaires.

> Etablissement du budget prévisionnel (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965)

Le budget prévisionnel est établi obligatoirement en concertation avec le conseil syndical. Toutefois, le texte ne prévoit pas de sanctions spécifiques si jamais cette concertation n’a pas lieu.

> Fin du mandat de syndic (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965)

Lorsque l’assemblée générale désigne un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic qui gère l’immeuble, le syndic tenant est révoqué à compter de la prise de fonction du nouveau syndic.

En outre, le syndic qui souhaite démissionner de son mandat doit obligatoirement exécuter un préavis de trois mois.

> Convocation de l'assemblée générale par le président du conseil syndical (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965)

En cas d’empêchement du syndic en place pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical a la possibilité de convoquer une assemblée générale en vue d’y faire désigner un nouveau syndic. A défaut de précisions sur les termes utilisés, il est difficile de savoir à quoi correspond l’empêchement du syndic. Est-ce une impossibilité pour ce dernier de convoquer une assemblée générale ou, plus grave, de gérer l’immeuble?

> Copropriétés composées exclusivement de personnes morales (art. 18-1AA de la loi du 10 juillet 1965)

Dans les immeubles à destination totale autre qu’habitation et lorsque le syndicat des copropriétaires est composé exclusivement de personnes morales, les copropriétaires ont la possibilité de convenir librement avec le syndic, de ses missions, de ses honoraires, de la durée de son mandat, ainsi que des modalités de fonctionnement du compte bancaire unique ou séparé.

Autrement dit, dans les immeubles à usage tertiaire dont les lots appartiennent uniquement à des personnes morales, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, déroger à certaines dispositions de l’article 18 et, le cas échéant, de définir avec le syndic dans le cadre de son contrat, de ses missions, de ses honoraires, de la durée de son mandat...

> Disparition des honoraires pour travaux du contrat de syndic (art. 18-1A de la loi du 10 juillet 1965)

Le contrat de syndic ne peut plus faire apparaître, même à titre indicatif, les honoraires spécifiques pour suivi de travaux. En effet, cette rémunération fixée dans le projet de résolution soumis au vote de l’assemblée générale doit être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l’importance des travaux.

Cette mesure s’applique pour tous les contrats de syndic conclus à compter de l’entrée en vigueur de la loi.

> Saisie immobilière (art. 19-2 de la loi du 10 juillet 1965)

Lorsque l’assemblée générale prend une décision autorisant le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité.

En outre, ce copropriétaire débiteur ne peut recevoir, lors de ce vote, de mandat pour représenter un autre copropriétaire.

> Vérifications par le notaire (art. 20 de la loi du 10 juillet 1965)

- Versement du prix en cas d’opposition

Dans les 15 jours de la réception de l’avis de mutation, le syndic peut former opposition au versement du prix de vente pour obtenir le paiement des sommes restant dues par le vendeur. Il est dorénavant précisé qu’en cas d’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues, le notaire libère immédiatement les fonds. En revanche, à défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, et sauf contestation judiciaire de cette opposition par l’une des parties, le notaire verse les sommes retenues au syndicat des copropriétaires.

- Identité du candidat acquéreur

Préalablement à l’établissement de l’acte authentique de vente d’un lot ou d’une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption ait renoncé à ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreurs, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.

Dans un délai d’un mois, le syndic délivre au notaire un certificat ayant moins d’un mois de date attestant que :
- l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreurs, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l’immeuble concerné par la mutation ;
- si l’une de ces personnes est copropriétaire de l’immeuble concerné par la mutation, qu’elle n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.

Si le copropriétaire acquéreur n’est pas à jour de ses charges, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

Si un avant-contrat de vente a déjà été conclu, l’acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreurs, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d’un délai de trente jours à compter de cette notification pour régler leur dette au syndicat. A défaut de produire un certificat attestant du règlement de cette dette dans ce délai d’un mois, l’avant-contrat est nul et non avenu aux torts de l’acquéreur.

> Mise en concurrence du contrat de syndic (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965)

Dans l’hypothèse où l’assemblée générale est appelée à désigner un syndic, une mise en concurrence de plusieurs projets de contrats de syndics faisant notamment état des frais afférents au compte bancaire séparé doit être effectuée par le conseil syndical. Simplement, cette procédure n’enlève pas la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale de l’examen d’autres projets de contrats de syndics qu’ils communiquent à cet effet.

Cette disposition ne s’applique pas :
- lorsque le marché local des syndics ne permet pas cette mise en concurrence ;
- lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical.

> Composition du conseil syndical : nouvelle interdiction pour les proches du syndic (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965)

Les parents du syndic en ligne collatérale ne peuvent devenir membres du conseil syndical.

> Pouvoirs de représentation en assemblée générale (art. 22 de la loi du 10 juillet 1965)

Les salariés d’un syndic ainsi que leurs conjoints, leurs partenaires pacsés, leurs ascendants ou descendants qui sont copropriétaires dans un immeuble géré par cet administrateur de biens ne peuvent pas représenter d’autres copropriétaires pour voter lors de cette assemblée générale.

> Modifications des règles de majorité (art. 24, 25, 25-1, 26 de la loi du 10 juillet 1965)

Sont votées à la majorité de l’article 24, les décisions suivantes :

- Les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d'assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d'équipement définies par la réglementation applicable localement.

- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, ou d’un arrêté de police administrative relatif à la sécurité ou à la salubrité publique, notifié au syndicat des copropriétaires pris en la personne du syndic.

- Les modalités de réalisation et d'exécution des travaux prescrits en vertu de l’article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme, notamment la faculté pour le syndicat des copropriétaires d’assurer la maîtrise d’ouvrage des travaux notifiés portant sur les parties privatives de tout ou partie des copropriétaires et qui sont alors réalisés aux frais du copropriétaire du lot concerné.

- Les travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite, sous réserve
qu'ils n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipement essentiels.

- L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer, à leurs frais, des travaux d'accessibilité aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble et conformes à la destination de celui-ci, sous réserve que ces travaux n'affectent pas la structure de l'immeuble ou ses éléments d'équipements essentiels.

- Les adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives et réglementaires intervenues depuis son établissement. La publication de ces modifications du règlement de copropriété est effectuée au droit fixe.

- La décision d’engager le diagnostic technique global de l’immeuble ainsi que ses modalités de réalisation.

Sont votées à la majorité de l’article 25 au lieu de l’article 26, les décisions suivantes :

- L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

- La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.

En revanche, il n’est pas possible de recourir aux dispositions de l’article 25-1 pour ces deux décisions.

En outre, l’article 25 est également applicable pour toute délégation de pouvoir, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots, à usage de logements, de bureaux ou de commerces, concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Notons que dans ce cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile.

Concernant la majorité de l’article 26, il est prévu que lorsque l’assemblée générale doit se prononcer sur la suppression du poste de concierge ou du gardien et de la vente de son logement, ces deux questions doivent obligatoirement être inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée. De plus, lorsque en vertu d’une clause du règlement de copropriété, la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge et l’aliénation de son logement lorsqu’il appartient au syndicat ne peuvent décidées qu’à l’unanimité.

Notons que la possibilité de réunir une deuxième assemblée pour les travaux d’amélioration est supprimée puisque le vote de ces travaux se décide désormais à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

> Délégation de gestion des emprunts collectifs (art. 26-6 de la loi du 10 juillet 1965)

En matière d’emprunts collectifs prévus aux articles 26-4 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée peut, à la majorité de l’article 25, autoriser le syndic à déléguer à la banque prêteur, la faculté de prélever les sommes dues au titre du remboursement de l’emprunt directement sur les comptes des copropriétaires y participant ainsi qu’à mettre en œuvre les voies de recouvrement en cas d’impayés.

> Surélévation des bâtiments (art. 35 de la loi du 10 juillet 1965)

La majorité pour surélever ou construire un bâtiment en vue de créer de nouveaux locaux privatifs est abaissée : elle passe de l’unanimité des copropriétaires à la majorité de l’article 26 de la loi de 1965.

En revanche, dans le cadre de la cession du droit de surélever, l’accord des copropriétaires du dernier étage du bâtiment à surélever n’est plus nécessaire.

Lorsque ces nouveaux lots créés sont cédés :

- Les copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment surélevé bénéficient d’un droit de priorité.

- Préalablement à la vente, le syndic notifie à chaque copropriétaire de l’étage supérieur du bâtiment surélevé l’intention du syndicat de vendre, en indiquant le prix et les conditions de la vente. Cette notification vaut offre de vente pendant une durée de deux mois à compter de sa notification.

- Ce droit de priorité s’exerce également lorsque le syndicat cède son droit de surélévation.

Loi ALUR et abaissement des règles de majorité en copropriété

Publication FNAIM du 15/05/2014

Certains travaux, certaines décisions qui étaient antérieurement soumises à la double majorité de l’article 26, sont désormais votées à la majorité de l’article 25. Il en est également de même de certaines décisions qui passent de la majorité de l’article 25 à 24 de la loi du 10 juillet 1965. Ces dispositions sont applicables depuis le 27 mars 2014.

Loi ALUR : vente de lots de copropriété et pièces à joindre à la promesse de vente

Publication FNAIM du 15/05/2014

Le nouvel article L. 721-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH) impose aux rédacteurs d’avant-contrats ou d’actes définitifs portant sur la vente de lots ou de fractions de lots de copropriété, d’y annexer un certain nombre de documents. Pour autant cet article n’impose nullement aux syndics de compléter un « pré-état daté » ou tout autre « questionnaire ».

Comme nous l’indiquions, la plus grande majorité de ces documents sont détenus par le copropriétaire vendeur. Il s’agit notamment du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et des procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, de son décompte annuel de charges…

D’autres documents peuvent nécessiter une demande du copropriétaire vendeur auprès du syndic : par exemple les documents égarés (règlement de copropriété ou procès-verbaux d’assemblées générales), carnet d’entretien de l’immeuble ou certains documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur. Les documents de l’article L. 721-2 du CCH sont recensés dans la fiche pratique « Vente de lots de copropriété » sur ce lien. Cette fiche peut être remise par l’agent immobilier rédacteur du compromis de vente ou de la promesse unilatérale de vente au vendeur afin de lui permettre de constituer l’ensemble de ces documents à annexer à son avant-contrat.

Pour les documents qui nécessitent une demande du copropriétaire vendeur au syndic de l’immeuble, vous trouverez sur ce lien une lettre type en réponse avec un exemple de devis détaillé à renvoyer au copropriétaire vendeur.

Comme nous l’avons déjà indiqué, une rémunération peut être perçue par le syndic lorsqu’il exécute cette prestation. C’est d’ailleurs dans ce sens que s’est prononcée une réponse ministérielle (Rép. min. JOAN, 24 juin 2008, n° 21338, p. 5439) dans le cadre de la délivrance du carnet d’entretien en estimant que « la formulation de l’article 33 du décret du 17 mars 1967 n’entend pas limiter la facturation de l’envoi d’un document au seul carnet d’entretien et diagnostic technique ». Dans ces conditions, il semble qu’il n’y ait pas d’obstacle dans les textes à ce que cette solution soit applicable à tous les cas de délivrance de copies ou de pièces par le syndic aux copropriétaires qui lui en font la demande.

La rémunération du syndic, perçue directement auprès du copropriétaire demandeur, doit être facturée hors contrat de syndic (rappelons que ce contrat n’établit pas de lien direct entre le syndic et chacun des copropriétaires) et hors comptabilité du syndicat. A cet effet, le syndic propose un devis détaillant l’ensemble des prestations sollicitées.